美國買房常⾒的問題

Q. 中國⼈在美國買房有什麼限制嗎？

任何外國⼈都可以在美國買房⼦。美國是⼀個移民國家，是歡迎外國⼈在美國投資或購置房產，在買房⽅⾯幾乎沒有任何的限制，像澳洲，加拿⼤等國家對於外國⼈購房有諸多的限制，美國因為適宜居住的城市非常多，對於外國⼈在美購房不但不限制，反⽽很⿎勵，是刺激美國經濟的⼿段之⼀。但是在賣房的時候，在利潤賦稅上可能會有⼀些不同。

Q. 從中國國內銀⾏匯款到美國買房的途徑和流程?

1、銀⾏開⼾。必須由本⼈持有效簽證的護照，在美國的銀⾏開⽴⼀個買房⼈的賬⼾，並把銀⾏名稱、地址、帳⼾的名稱、帳號(⼀定是存款⼾頭帳號，⽽非⽀票⼾頭帳號)、Swift Code、收款⼈住址(國內的也⾏)等做為匯款時填寫匯款單的內容。
2、對於到美國買房者來講，可以在國內請親戚幫忙，⼀張身份證⼀年之內有 5萬美元或等值的購匯匯款額度。
3、每次可以⽤兩張身份證的額度，分別給你美國的帳⼾各匯5萬美元，這樣⼀次就有10萬美元了、⼆次就有20萬…以此類推。
4、建議第⼀次匯款和第⼆次匯款之間最好間隔2天。
5、⼀般在辦理匯款的次⽇美國的銀⾏就可以收到款了。
6、銀⾏⼿續費每筆(5萬美元)⼤概400元⼈民幣左右。
7、⼀般來說，50萬美元的匯款時間基本上⼀個⽉時間就⾜夠了。註：匯款途徑必須合法、往來清晰，絕對不能通過⼀些涉嫌的⽅式。比如在⼤陸⼀筆⼈民幣給某⼈、某⼈在美國再給⼀筆美⾦，因為這種⽅式涉嫌“洗錢”。美國法制很健全，買房款不能這樣操作。匯款憑證包括：從⼤陸⾃⼰賬⼾裡匯入幫我們匯款的⼈的賬⼾憑證丶匯款⼈購匯美⾦憑證丶匯至美國銀⾏的憑證︔委托他們辦理匯款的委托書。以後這些資料遞交給銀⾏時可能會需英⽂翻譯件，銀⾏也可以安排翻譯，有的銀⾏會收取⼀定費⽤。如果您的⼤額資⾦在美國的賬⼾⾥沉澱滿3個⽉（⽇常⼩額花費沒關系），那麼美國監管機構則可以認同您的賬⼾資⾦往來沒有異常，您此時買房無需提供資⾦來源證明，也不需要上述親戚朋友匯款時的有關憑證了。向國外匯款最好選擇國內的⼤銀⾏。理由是⼤銀⾏在國外的代理機構較多，中間周轉的環節要少⼀些，匯款的安全性更⾼。

Q. 在美國購房可以對拿綠卡有幫助嗎？

雖然答案是否定的，美國買房和你移民美國無關。但是去除綠卡的因素，美國的房產可以說是實實在在的穩定的⼀項投資回報。去除了所有養房成本後，⼀般年凈回報在5％-6％之間。如果⼦女在海外讀書選在學校附近（通常校區附近地房⼦增值快）購買房⼦供⼦女居住。學業完成後再來賣掉賺⼀筆也是不錯的選擇。

Q. 要在哪裡買房的選擇？

如果是⾃住要按照您的需求（例如靠近⼯作或是讀書的地⽅），通常選擇⾞程距離不要超過半⼩時的城市。要考慮的因素還有學區的好壞以及房屋分租給其它⼈的可能性。如果是投資，需要考慮您比較熟悉的地⽅或是靠近親朋好友的地⽅，以便在需要的時候有⼈可以幫助照顧。另外還要考慮投資回報率。購買比較新的房⼦可以減少維修的頻率和費⽤。還有⼀點很重要，美國房產的價值在於LOCATION意思就是地段很重要，⽇後出售房屋時地段和學區絕對是房⼦好不好賣很重要的因素。

Q. 在美國有哪些物業可以投資？投資⾵險如何？

除了住宅房屋以外，在美國還有辦公樓、購物中⼼、倉庫、公寓⼤樓、旅館、⼟地等等可以投資。但⼀般來說投資風險最低是住宅房屋，因為住宅房屋是需求性的。商業性建築通常投資風險較⾼，因為它受市場影響比較⼤，例如辦公樓在經濟好的時候出租率⾼，經濟不好的時候出租率會下降。倉庫也是⼀樣，在經濟好的時候貨品流通快，倉庫的價格也會⽔漲船⾼，⽽經濟不好時貿易量減少，對倉庫的需求會降低。投資風險最⼤的是⼟地，投資回報最⼤的也是⼟地，⼀塊不⽑之地如果被開發的話，它會在⼀夜之間暴漲，同樣它也可能閒置數⼗年無⼈問津。所以投資回報率越⾼的投資風險就越⼤。

Q. ⼤部份買家在購房的時候最關注哪些問題？

1. 位置：購房過程中，最重要的就是房屋的地理位置了，尤其是將房⼦出售的時候。也許房屋的質量⼀般，但如果房⼦位於好的街區或學區，這套房⼦也會非常好賣出。
2. 學區：對許多買家來說學區也是考察的重點。許多買家都在中意的學區附近找房，家長想讓孩⼦們上好的學校，也在無形中提⾼了學區附近的房價。即使你還沒有孩⼦，購買好學區附近的房⼦也是聰明的選擇。
3. 便捷性：現在的⼈們希望在社區裡能夠散步，⼈們都很關⼼是否能夠步⾏去商店、學校、上班及搭乘公共交通。⽅便的地點對於⽇後想出租也是⼀個很重要的選擇。
4. 房⼦屋況：如果您買的是⼀間需要⼤整修的房⼦，⾃⼰是否可以接受房屋翻新，因為這不僅僅涉及到⾦錢，還關於時間精⼒及可能會帶來精神壓⼒，好的屋況房⼦就可以省去這些煩⼈的麻煩。如果您想擴建，給房⼦再添⼀層，要確保這些活動符合當地的法律法規和建築條例。
5.購入的房屋能否保值：⼀個好的房⼦絕對有長期價值及具備投資潛⼒。但是你需要確保能夠找到⽅式讓房產增值，或者最起碼能夠保值。當你購入的時候，市場形勢可能非常好，但你要問⾃⼰，賣家市場現在是個什麼樣的情況呢︖如果市場不好了，這套房產會怎麼樣︖ 美國買房常⾒的問題 Q＆

Q. 美國養房的成本有哪些？

⼀般包括地產稅和保險還有相關維護費⽤，其實主要的費⽤就是⼀項房產稅。
1.房地產稅：加州每年約是房⼦市值的1.125％-2%左右。
2.房屋保險：住宅保房⼦失⽕，淹⽔，雷擊等意外事故。在⾃然災害多發的州往往還要額外增保⼀份⾃然災害險，如加州要加保地震險，南⽅城市要加保颶風險等，⾦額不是很⾼。您想要房⼦得到保障，就要購買房屋保險，其實買不買保險是您⾃⼰的選擇，如果要貸款，銀⾏⼀定要您買保險才肯貸款。
3.社區管理費：如果是康⽃及城市屋⼀般都有管理費⽤來⽀付公共設施的維護，每個收費價格和內容都不同（獨⽴屋不⽤）。
4.草坪維護費：對於獨⽴屋，每年要花錢剪草澆⽔。
5.管理公司費⽤：如果是投資出租給租客，⼀般會由管理公司管理，在洛杉磯費⽤⼀般在5%-10%之間不等。

Q. 房⼦出租的收益租⾦要交多少稅？

假設⼀棟價值50萬美⾦的房產，⼀年的租⾦收入有3萬6千美⾦，扣除物業費，房地產稅，基本維修，⽔電費，及折舊共2萬美⾦，則此出租房產淨收入為1萬6千美⾦，根據聯邦稅率它符合，在8500美⾦內上繳的稅率為10%，剩下的7500美⾦需要繳的稅率為15%，兩個加起來為1975美⾦。

Q. 在美國買房⼦出租的租⾦回報率好不好？

在美國各個不同的地⽅，房⼦出租的回報率都不盡相同。在加州，我們⾃⼰⼿上實際案例的統計，房⼦出租的⽑租⾦收入在7%-8%，淨租⾦回報率在 5%-6%。從租⾦回報率來說，比中國要⾼。